Tres meses después de que el huracán Harvey atravesara Texas, dejando caer 51 pulgadas de lluvia y dañando unas 150,000 viviendas, el condado más poblado del estado tomó una medida burocrática que tiene enormes implicaciones sobre cómo lidiará con el riesgo de futuras inundaciones.
El 5 de diciembre, el Condado de Harris, que rodea la ciudad de Houston, aprobó una revisión de sus normas de inundación, ampliándolas desde las llanuras pluviales con períodos de retorno de 100 años, las que tienen una posibilidad de inundación de un 1% en un año determinado, a las llanuras pluviales con períodos de retorno de 500 años. Las nuevas normas (que no se aplican dentro de los límites de la ciudad de Houston) obligarán a que, en algunas áreas, las nuevas casas construídas tengan que estar elevadas hasta ocho pies más que antes.
"Tuvimos 30,000 casas que se inundaron [a causa de Harvey]", dijo el ingeniero del condado John Blount, quien presentó los cambios en las normas. Antes de que las inundaciones incluso desaparecieran, se desplegaron cientos de empleados del condado para evaluar los daños. "Fuimos a cada una de esas casas y descubrimos cuánta agua había en ellas, y luego hicimos un análisis estadístico", dijo Blount.
Los datos se geocodificaron, teniendo en cuenta la ubicación y las condiciones del vecindario, y uno de los resultados fue la norma de aumento de la elevación (el condado también está en un proceso de compra de 200 de las viviendas más vulnerables y espera comprar miles más, pero ésas representan una pequeña fracción de las viviendas dentro de la llanura pluvial).
Las nuevas reglas del Condado de Harris son las restricciones de desarrollo más estrictas relacionadas con las inundaciones en cualquier parte de Estados Unidos, según Blount. Si ocurre un futuro diluvio de la magnitud del provocado por de Harvey, casi todas las casas en el área estarán a salvo, dijo: "Si hubiera sucedido lo mismo, en el mismo lugar, pero con casas construidas según el nuevo estándar, un 95% o más no se habría inundado".
Para una estructura, el agua estancada es un enemigo temible. Incluso un pequeñas proporciones una inundación en un hogar puede exiliar a sus habitantes durante semanas y requerir costosas reparaciones. Después de Harvey, decenas de miles de evacuados vivieron en hoteles o con amigos mientras los trabajadores en sus casas arrancaban paneles de yeso para evitar la propagación de moho, lo cual puede enfermar a los residentes. Y vienen más tormentas como Harvey: Como reportó mi colega Robinson Meyer, un nuevo estudio del MIT concluye que las inundaciones de la magnitud de la provocada por Harvey en Texas son seis veces más probables ahora que a fines del siglo XX, y que serán cada vez más probables a medida que transcurra el siglo.
Más de un millón de personas viven en las zonas inundables con períodos de retorno de 100 y 500 años en toda el área de Houston, y cientos de miles más viven en otras ciudades de Estados Unidos, incluyendo Miami y Nueva York. La medida del Condado de Harris sigue el asesoramiento de ingenieros de construcción, expertos en clima y la industria de seguros. Si usted vive en un área que es propensa a las inundaciones —o que pronto lo será— elevar la casa es la mejor manera de evitar daños recurrentes, costosos y desgarradores en su hogar.
"No hay un sustituto real para la elevación. Ésa es su mejor apuesta ", dijo Tim Reinhold, vicepresidente principal e ingeniero jefe del Instituto de Seguros para Empresas y Seguridad en el Hogar (IBHS, por sus siglas en inglés), una organización de investigación con sede en Tampa y financiada por aseguradoras.
Las casas no tienen un margen de seguridad integrado para evitar las inundaciones de la misma manera que lo tienen en el caso de la resistencia al viento, señala Reinhold; incluso unas pocas pulgadas de agua pueden ser devastadoras. Su consejo: "se debe integrar ese margen mediante la elevación de la construcción". El IBHS recomienda elevar casas tres o más pies por encima de la llanura pluvial con períodos de retorno de 100 años.
Sin embargo, tres pies no está siquiera cerca del estándar. La ciudad de Houston exige un pie de elevación por encima de la llanura pluvial con períodos de retorno de 100 años. Muchas jurisdicciones en Texas y otros estados no exigen ninguno. Lo que parece una salvaguarda simple y obvia plantea preguntas complicadas: ¿cuán alto es lo suficientemente alto? ¿Quién tiene que pagar por ello? ¿Y en qué punto ya no tiene sentido construir en un lugar?
Desde la distancia, la casa en el campus de la Universidad Estatal de Louisiana en Baton Rouge parece un modelo típico de estilo español de la década del 2000, con un techo de tejas rojas, paredes color bronceado y arbustos en flor en el frente. Su apariencia puede no ser excepcional, pero la casa es más resistente que cualquier otra en los alrededores. Fue construida para soportar vientos de 130 millas por hora, lluvias torrenciales, escombros voladores, granizo e incluso temperaturas extremas de congelación.
Nadie vive en ‘LaHouse’, un proyecto del centro agrícola de la universidad. Más bien, es "una exhibición de tamaño natural que muestra varias maneras de lograr viviendas de alto rendimiento", dijo Claudette Reichel, su directora. Constructores y contratistas, grupos de estudiantes y propietarios regulares recorren LaHouse para estudiar sus características especiales.
Esos incluyen los cimientos. En la parte posterior de la casa, los visitantes pueden ver que ha sido levantada a unos cuantos pies del suelo. El dormitorio principal se alza sobre pilares; otra parte de la casa descansa sobre una ‘pared de contención’ con perímetro de bloques de concreto, y una tercera parte sobre una ‘tapa de losa’ sobre una pared de contención rellena. Independientemente del método utilizado, la altura extra es suficiente para evitar la mayoría de las inundaciones (y para obtener importantes descuentos en el seguro contra inundaciones). LaHouse tiene otras características para mantenerse seca, como el aislamiento que no absorbe el agua. Pero para los propietarios que desean minimizar el riesgo de inundación, "por mucho, lo mejor que se puede hacer es elevarse", dijo Reichel.
Desafortunadamente, hacer casas elevadas es poco común en el sur. "Todos siguen construyendo sobre una losa", dijo Mike Barcik, ingeniero principal de servicios técnicos del Instituto Southface, una organización de construcción sostenible sin fines de lucro en Atlanta.
En todo el país, según los datos del censo, un 59% de las viviendas unifamiliares nuevas son con ‘losa a nivel’, como se le conoce en la industria de la construcción. La técnica es más o menos lo que parece ser: el concreto se vierte en un molde colocado superficialmente en el suelo, formando una losa de varios centímetros de espesor. Debido a que la tierra congelada puede romper la losa, el método se usa principalmente en climas más cálidos. Es sencillo y barato. Pero da como resultado una casa con poca elevación, lo que obviamente no es ideal en una zona de inundación. "No entiendo por qué alguna se construye una casa sobre una losa a nivel que podría estar en un área propensa a las inundaciones", dijo Barcik.
El cambio climático implica que la definición de ‘área propensa a las inundaciones’ tendrá que ser revisada. En el gran Houston, muchos de los lugares inundados por Harvey no estaban designados como zonas de inundación de alto riesgo. Y el seguro de hogar convencional no cubre las inundaciones. Los propietarios que viven en una zona de inundación con períodos de retorno de 100 años deben comprar un seguro a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (o NFIP, que es parte de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, o FEMA, por sus siglas en inglés). Estos propietarios deben elevar, reubicar o demoler sus casas si las inundaciones las han “ dañado sustancialmente”, es decir, si necesitan reparaciones que suponen más de un 50% del valor de mercado de la casa, menos el valor de la tierra. FEMA puede proporcionar fondos para elevar las casas, pero solo hasta 30,000 dólares, una fracción del costo probable.
Los propietarios cuyas casas sufrieron un menor nivel de daño no están obligados a tomar estas medidas drásticas, por lo que muchas víctimas de las tormentas temen una evaluación de ‘daño sustancial’. Después del huracán Katrina, miles de habitantes de Nueva Orleans apelaron con éxito para que se les redujera la evaluación y luego repararon sus casas como eran. Y muchas personas que viven en las llanuras pluviales no compran seguros contra inundaciones, por lo que no son elegibles para la ayuda de FEMA para fortificar sus hogares.
Desde 1978, más de 30,000 propiedades en todo el país se han inundado, por lo que a menudo han sido designadas como "propiedades con pérdida repetitiva severa" (SRLP) bajo el NFIP, según el Consejo de Defensa de los Recursos Naturales (NRDC, por sus siglas en inglés), un grupo ambientalista. Al analizar las casas que se habían inundado varias veces, NRDC descubrió la falta de precauciones:
La gran mayoría de las propiedades que observamos no han tomado medidas para protegerse contra futuras inundaciones, como colocar su casa sobre pilotes o pilares o reubicarse en terrenos más elevados. Los datos que recibimos de FEMA muestran que un 75% de las 30,000 propiedades que examinamos no han tomado medidas para reducir su vulnerabilidad a las inundaciones o no recibieron asistencia para hacerlo.
Ampliamente criticado por ser "inservible", el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones tiene una carga de 25,000 millones de dólares de deuda y enfrenta un futuro incierto. Las tasas han estado subiendo y podrían seguir subiendo. Con tormentas que se espera que sean más húmedas y más intensas en los próximos años, muchos estadounidenses tendrán que elegir entre pagar más por un seguro o arriesgarse; elevar sus hogares a su propio costo o mudarse a otro lugar.
Construir una casa con cimientos elevados no es barato. "Si estás comenzando con una casa que está hecha a ras de suelo en este momento, y quieres elevarla usando relleno, podrías gastar de 13,000 a 14,000 dólares para levantarla solo un pie", dijo Gary Ehrlich, el director de códigos de construcción. y estándares para la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
El método de relleno —la colocación de la losa sobre el suelo transporta y apisonado— es más económico que las opciones de pilares y vigas o paredes de contención. Pero no es adecuado para elevar la altura de una casa varios pies. Las viviendas de ocho pies de altura que ahora se requieren en partes del Condado de Harris conllevarían costos adicionales importantes, que los constructores pasarían a los compradores de las viviendas.
Pero esos costos palidecen en comparación con el costo de elevar una casa después de que se ha construido, una estrategia de último recurso para algunos propietarios de viviendas en Houston que son anteriores al requisito de elevación de la ciudad emitido en 1985. Adam Bakir, un constructor y remodelador de Houston, hace una o dos elevaciones al año. El trabajo es similar a una cirugía mayor. Los trabajadores hacen un túnel debajo de la casa, dijo Bakir, y luego lo levantan todo sobre gatos hidráulicos: la losa y la casa que descansa sobre ella.
Desde Harvey, Bakir ha recibido más de veinte consultas sobre la elevación de la casa. Si los clientes potenciales solicitan un cálculo del costo, él les dice que este puede ser de entre 75 y 100 dólares por pie cuadrado. "Si tiene una casa de 2,500 pies cuadrados, que es lo típico, lo máximo sería de aproximadamente 250,000 dólares. Y lo mínimo, alrededor de 180,000 dólares", explica.
No es sorprendente que la mayoría de los propietarios se nieguen a pagar esas cifras, de modo que sus casas permanecen cerca del suelo y sin protección ante la próxima inundación.
Incluso para los propietarios que pueden permitirse el lujo de elevar sus casas, es difícil saber qué tanto pueden elevarlas. Es cierto que la ciudad dice 12 pulgadas hoy, pero ¿qué dirá mañana? Y, cuando se trata de altura extra, ¿cuánta es suficiente? Los funcionarios que esperan establecer requisitos mínimos de elevación enfrentan el mismo problema a mayor escala, equilibrar los riesgos de inundación del vecindario con la capacidad de la infraestructura regional. En Nueva Orleans, los requisitos de elevación aumentaron después de Katrina, pero recientemente volvieron a bajar, según los mapas actualizados de FEMA que tienen en cuenta los nuevos diques y las mejoras de drenaje (lo cual, dado el desempeño de las bombas de la ciudad durante varios eventos recientes de inundación, parece optimista).
Los mandatos cambiantes pueden parecer arbitrarios, incluso para los funcionarios. Michael Centineo, exadministrador de la llanura pluvial de Nueva Orleans, le dijo al periódico The Advocate de Louisiana: " Estás hablando de enormes sumas de dinero que se pusieron en ese programa [de elevación] y luego... ocho años después, te están diciendo que ahora puedes construir más bajo. Eso es lo loco”.
Existen otros desafíos para elevar las viviendas además de los gastos y las regulaciones impredecibles . El acceso se vuelve más difícil, especialmente para los usuarios de sillas de ruedas (se puede instalar un elevador, pero por supuesto, costará más). Los entrepisos pueden desarrollar problemas de humedad y atraer a las termitas. La estética puede ser un problema. Una casa unifamiliar elevada varios pies puede parecer desgarbada, apoyada sobre pilares (especialmente si las casas vecinas están a una altura convencional). Al igual que con las casas en general, los diseños de casas elevadas varían desde bastante buenos hasta muy malos.
Sin embargo, la evidencia sugiere que la elevación funciona. Recientemente, Los Angeles Times analizó cómo las casas más nuevas y las más antiguas resistíeron ante Harvey. Los requisitos de elevación "demostraron ser ampliamente efectivos en su mayor prueba hasta la fecha", escribieron Ralph Vartabedian y Ben Welsh del Times. "El mayor peso del [daño] parecen llevarlo las casas más antiguas —a veces a poca distancia de las propiedades inmobiliarias más nuevas e indemnes— que son anteriores a las regulaciones federales y locales contra las inundaciones".
Además de exigir elevaciones más altas, el Condado de Harris ha abolido la construcción de casas sobre losa a nivel, incluso sobre relleno, en la llanura pluvial con períodos de retorno de 100 años. Todas las casas nuevas tendrán que estar sobre pilares de cimentación y pilas de hormigón.
"Es un cambio enorme", dijo Blount, pero la Asociación de Constructores del Gran Houston ha expresado su apoyo a la medida. "Nadie quiere construir casas en un área que todos saben que se inunda", dijo Blount. "No es un buen negocio y no es una buena política que se inunden las casas de los residentes". Aun así, las nuevas normas no impedirán que los desarrolladores intenten revisar los mapas de inundación para eximir áreas en sus bordes, como descubrieron los reporteros del New York Times en The Woodlands en el Condado de Harris.
Las regulaciones más estrictas podrían impulsar el rechazo de los constructores si se implementan de manera más amplia. En toda la región, aumentarían los precios de las viviendas, lo cual haría que las viviendas fueran menos asequibles. Por otra parte, alguien tiene que pagar al final. Es solo una cuestión de quién: ¿los constructores? ¿los compradores de vivienda? ¿los contribuyentes? Y, por supuesto, cómo.
John Jacob, director del programa de cuencas costeras de Texas de la Universidad de Texas A&M, cree que elevar hogares es esencial si Houston quiere resolver su problema de inundaciones. "El agua busca los puntos bajos; necesitamos buscar los puntos altos. Es así de simple ", escribió en una publicación de blog después del paso de Harvey. "La elevación debe ser nuestra consigna. La elevación debe ser el parámetro mediante el cual midamos todos los nuevos desarrollos, así como toda reconstrucción".
El propio Jacob vive en un vecindario más antiguo de la ciudad llamado Eastwood, en un lote alto, en una casa encaramada sobre un entrepiso de cuatro pies de altura. La casa es nueva, construida en 2015. Estimó que elevarla agregó 5,000 dólares a un costo de alrededor de 300,000 dólares. Es bastante, pero mucho menos de lo que habría pagado 10 o 20 años después.
Jacobs dijo que la casa no luce extraña debido a la altura añadida. "No es como una casa sobre pilotes. Tiene vegetación y ese tipo de cosas. No luce raro en lo absoluto".
Durante Harvey, un poco más de altura no habría salvado las casas de las personas que tuvieron que escapar con el agua hasta la cintura y ser rescatadas en bote. Pero podría haber hecho ayudado a muchas otras, dijo Jacob.
"Salí a recoger basura como voluntario", dijo. "La mayoría de estos lugares a los que fuimos tenían solo uno o dos pies de agua en las casas. Si esos lotes hubieran estado elevados, o sus casas, podrían haber perdido quizás solo un auto, y hubiera sido una molestia. Pero eso es muy diferente a tener que arreglar toda la casa".
Sin embargo, el medio de elevación más efectivo que recomienda Jacob no implica un tipo especial de cimiento. La forma infalible de mantener un hogar o un vecindario alto y seco es simple: No se debe construir en una llanura pluvial. "Lo que deberíamos hacer", dijo, "es construir en el lugar correcto".
Este artículo fue publicado originalmente en inglés en CityLab.com.
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